不動産
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2006-09-26T13:11:43Z
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不動産の権利について
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2006-08-15T17:15:40Z
2006-09-26T12:55:15Z
地役権 地上権 建築制限 更地 宅地 公図 地役権 住宅や不動産における権利...
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地役権
地上権
建築制限
更地
宅地
公図
地役権
住宅や不動産における権利の一つに、地役権というものがあります。これは、他人の土地を自分の土地の利益のために使用する権利を指し、自分の土地そのものの利用価値を高める権利です。
他人の土地を利用して水を引く引水地役権、他人の土地を通行するための通行地役権などがこれに当たります。
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地上権
土地や建物の不動産の所有者は、自らの所有権に基づいてそれを自由に利用して収益を上げたり、場合によっては売却したりすることが可能な立場にあります。
一方、所有者以外の第三者が、その所有者の土地であることを承知の上で土地や建物を利用する権利を持つこともあります。たとえば、地上権や貸借権がそのよくある例です。地上権は物件であり、物を直接支配できる排他的な権利で、土地所有者の承諾なしに譲渡ことも可能です。貸借権は債権であり、相対的な権利です。
このように、他人の土地を利用できる権利として地上権と貸借権があり、建物等を所有するために他人の土地を利用する権利としては賃貸借が一般的です（例、アパートや住宅を借りる）。
建築制限
建物を建築しようとする場合、行政上の手続として建築確認が必要となります。自分の所有している土地で、建築費用も自分で負担するからといって、自由に好き勝手な建物を建設してもよいというわけではないからです。
どの土地にどのような建物を建てるのか、あるいは既存の建物に増築する場合や、大規模な修繕もしくは模様替えをする場合などを都市計画区域内で計画し実行しようとするときには、建築主は工事着工前にしなければならないことがあります。その計画が、敷地、構造、及び建築設備に関する法律や命令及び条例の規定に適合することを確認するために、確認の申請書を提出し、建築主事の確認を受けるひつようがあります。
建築主事は、その計画が建築基準法やその他の関連法令に適合しているかどうかを審査します。適合と判断すると、確認の旨の通知をします。この通知を受け取って、建築主は工事の着工が可能となります。
更地
更地とは、物件や住宅がなく、物理的に空き地な状態であることに加え、その土地を利用するときに、第三者からの介入等一切なく、自由に使用できる土地のことを指します。
では、その土地の登記簿を確認し、利用を制限する権利が登記されていれば、更地とは呼べないことになりますが、それは次の権利です。
・仮登記・・ 代物弁済仮登記や、売買予約登記
・予告登記・・ 登記の回復や抹消などで係争中の場合に、扱いに注意するよう記される
その他、地上権、抵当権、先取特権、貸借権などの登記があれば、自由に使うことは制限されます。
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宅地
法律上、宅地の定義とは、建物の敷地に供せられる土地をいいます。
土地の地目や現況に関わらず、建物の敷地として現に使われている土地はもちろんのこと、これから建物の敷地として使われる目的で取引される土地を含めて、「宅地」と呼びます。
公図
公図とは、不動産の取引をする時や、隣地との境界線を確認するときに確認する資料です。
不動産の登記簿の表題部や登記済証、評価証明書などには、所在、地番、地積などが書かれています。また、建物の場合は、所在地番、家屋番号、種類、構造などが記載されています。ただし、これらの情報からでは、土地や建物が敷地内のどこにあり、隣地との境界はどうなっているのかについて知ることはできません。
ですので、不動産取引の安全性を確保するため、登記簿からは判断できない土地の形状や位置を特定できるよう、登記所に地図を備えるように規定されています。
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土地の区分について
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2006-08-15T17:20:59Z
2006-09-26T12:55:55Z
開発行為 建築協定 市街化区域および市街化調整区域 用途地域 都市計画 開発行...
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開発行為
建築協定
市街化区域および市街化調整区域
用途地域
都市計画
開発行為
都市計画法上の「開発行為」とは、建築物の建設のために、土地の区画形質を変更することを指します。つまり、土地に対して物理的に加工を施すことであり、造成工事や道路の設置、築造などにあたります。
たとえば特定工作物であるコンクリート生成工場などのように、周囲の環境に悪化をもたらす恐れのある工作物を建築する際、その周辺をその対策のために開発することが「開発行為」となります。
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建築協定
ある地域の住民が集まって、住みよい街づくりを目指して住宅環境を整えたい、地域住民の憩いの場を設けたい、などの要望を出し、建築協定を結ぶことがある。目的としては、建築物の用途や、規模に制限を加えることである。
建築協定には2種類あり、一つは地域住民が独自に契約を策定し、結ぶ場合である。この場合、対象者は契約を締結した当事者のみとなる。
もう一つは、建築基準法を基に作られる協定で、土地や建物の利用を不当に制限するのでなければ、敷地･建物の用途や種類は自由に定めることができる。協定を公布した市町村より認可されれば、その土地を買った人に効力が生まれる。
市街化区域および市街化調整区域
都市計画の理念として、健康で文化的な都市生活と、機能的な都市活動を提供する、というものがあります。それの達成のため、都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます。
【市街化区域】・・住宅地や商業地区として市街地を形成している地域、または10年以内に優先的に市街化を図るべき土地。用途地域もこれに含まれる。
【市街化調整区域】・・山林地帯や農地などに対し、都市への人口流入などにより住宅地用の土地に利用されることを防ぐために指定される。
用途地域
都市部において、様々な種類の建築物が無秩序に立てられると、都市機能や生活環境の低下をもたらす場合があります。バランスの取れた街づくりのために、その地域・地区の中心として「用途地域」を指定します。
用途地域内は、建物の種類、用途、高さ、規模･容積率の規制などが設けられます。
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都市計画
人口が集中する都市では、活発な経済活動のもと、土地利用が進んでいます。
しかし、無計画にその状況を放置していては、都市機能が著しく低下してしまいます。そのため、道路や公園、下水道などの公共施設を基盤とした都市計画を策定し、住居･商業･工業などの用途に応じた土地利用を進めることで、都市の機能の向上を謀ります。
そのような街づくりを実施するために、法的規制を敷いたり、土地収用や建築規制など、市民の権利を制限することがあります。
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住宅･不動産における建築基準法について
tag:www.1linkup.com,2006:/fudosan//15.386
2006-08-15T17:25:49Z
2006-09-26T12:59:18Z
既存不適格建築物 建築基準法における集団規定の詳細 建築基準法の集団規定 建築...
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既存不適格建築物
建築基準法における集団規定の詳細
建築基準法の集団規定
建築基準法の単体規定
既存不適格建築物
現行の不動産法令には適合していないものの、従来存在していた法令には適合していた建築物を、既存不適格建築物と呼びます。この種類の建築物は現行法令の適用を受けることはありません。（ただし、従来の規定にも違反していた場合は別）
そのような建造物に増築･改築などを行う場合には、現行規定が適用されることになります。ただし、増改築後にも現行規定に反するからといって、全く許されないと、建造物に著しい危険が及ぶ場合があります。それを防ぐために、一定の範囲内のみ許可される場合があります。
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建築基準法における集団規定の詳細
建築基準法で制限する項目は以下のとおりです。
1.建築物の用途地域
2.建築物の敷地と道路の関係、それに関わる建築制限
3.建築物の形態
建築基準法の集団規定
都市化が進んでいる地域においては、建造物の建築についても一定のルールが設けられます。なぜならば、無秩序な建築を許してしまえば、災害等の発生の際に大きな被害をもたらすことになるかもしれないからです。建築基準法では、集団規定というルールで規制を行っています。
都市計画における規制を行う法令は、都市計画法と建築基準法です。
都市計画法によって、規制対象となった地域は、建築基準法によって建築物の仕様・建築可能地域の具体的制限等を受けます。
建築基準法の単体規定
建築基準法の構成要素は3つあります。
1.法令運用上の総括的な内容
2.単体規定： 安全確保のために建築物が確保する技術的基準
3.集団規定： 都市計画上の規定
2.の単体規定の内容とは
a. 建築物の敷地内における安全性
b. 構造耐力上の安全性
c. 建築物の規模・用途に応じた安全性
d. 防火性と耐火性
e. 耐久性と対候性
f. 建築材料に関して
g. 特殊建築物の場合の安全性
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物件売買に関わる金銭について
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2006-08-15T17:39:49Z
2006-09-26T12:59:52Z
買換特例 3000万円特別控除 譲渡所得課税 相続税 贈与税 不動産取得税 登...
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買換特例
3000万円特別控除
譲渡所得課税
相続税
贈与税
不動産取得税
登録免許税
印紙税
仲介手数料
ローン条項
申込金と予約金
不動産売買の手付金
買換特例
居住していた住宅を売却する際の譲渡所得のうち、次の住宅の買換えに充当した金額分は、その買換えまで課税が繰り延べされるというものです。3000万円特別控除とどちらか有利な方を選ぶことができます。
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3000万円特別控除
実際に居住していた土地や住宅･マンションを売却する際に、利益が3000万円以下の場合には控除が受けられます。それが3000万円特別控除です。ただし、申請が必要となります。
譲渡所得課税
実際に居住していた住宅を売却することによって得られた譲渡所得には、その所得額に応じて算出されるものと、保有した期間により課せられるものがあり、それらを合算して課税されます。税率はケースごとに異なりますし、税率自体が良く変更されるため、注意が必要です。
相続税
相続税とは、死亡した人の財産を、相続や遺贈によって取得した人に対して課される国税です。マンションや住宅、土地を相続する際にも発生します。
相続する際のケースによって、税額に変化があるので、ご自身の場合どうなるのか、事前にご確認頂いた方が良いかもしれません。
贈与税
贈与とは、金銭や不動産などの財産を無償で提供することを指します。マンションや住宅や土地などの贈与の際は、贈与税が発生します。ただし、1年間に110万円を越える贈与があった場合に限定されます。
不動産取得税
マンションや住宅、土地といった不動産を取得した時に発生する地方税です。登録免許税との違いは、申請により発生するのではなく、購入の際に発生するという点です。
不動産の取得とは、売買、交換、贈与、家屋の新築･増築･改築を指し、有償か無償かは問いません。ただし、相続による取得は課税対象外です。
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登録免許税
マンションや住宅、土地を購入した際に、土地の所有権移転登記や建物の保存登記などをすると発生する税金です。その他、抵当権を設定する時や、不動産関係以外にも、会社の登記、各種資格の登録など、登記簿において何らかの新規･書換えがあると、この税金が課されます。
その申請は土地家屋調査士や司法書士のような専門家に任せる場合が多いので、その手数料も必要となります。
不動産を取得する時、売買契約により当事者間では所有権が移転したことになりますが、登記簿の変更を行わないでいると、裁判などで立証することができなくなることがありますので、注意しましょう。
印紙税
土地やマンション、住宅を購入した際には、登記変更等のために書類が作成されます。そのような書類の作成には課金がされます。
住居移転やマンション購入などの際に提出する書類には、決まった書式はありません。ただし、書類の作成は専門家に任せた方が、あとで困ることがないでしょう。
仲介手数料
居住していたマンションや住宅の売却を不動産業者に依頼する場合、契約がまとまると仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料の金額は、宅建業法で定められていて、最大でも物件価格の5.25％となっていますので、金額及び割合にはよく注意するようにしましょう。
ローン条項
マンションや住宅を購入する際、たいていは代金の支払いを全額一括で行うことはありません。まずは手付金という形で1～2割の金額を支払い、契約を締結します。
もしもその後で、金融機関に申し込んだローンの借り入れができなければ、代金を支払うことはできないため、購入した物件の引渡しを受けることもできなくなります。ローン不可と判明した時点で、大家さんは無条件に契約を解除することができます。
ローン以外に代金を支払う方法がなければ、契約は解除となり、支払済みの分は返還となるのが「ローン条項」です。売買契約書の中に、このローン条項が含まれているかをしっかりチェックするとよいでしょう。
申込金と予約金
マンションや不動産、住宅を購入する前段階で、申込金や予約金が発生することがあります。これは申込者が購入の優先順位を確保するため、もしくは購入の意志があることを表明するために支払うものです。
これらの費用を支払っても、実際に契約が締結されたわけではないので、後で不成立となった場合には返還されなくてはなりません。成立の場合には手付金や購入費用の一部として相殺することもできます。このような費用を払う際には、手付金なのか、または返還可能な予約金･申込金なのかを、事前に確認するようにしましょう。
不動産売買の手付金
不動産関係の契約では、代金の一部に相当する金額が支払われることによって取引が進行していきます。買主から支払われた金額が申込金なのか、手付金なのかによって、異なる意味合いがありますので注意が必要です。
手付金とは、売主と買主の間で契約が成立したことを確かめるために、買主が支払うお金を指します。手付金の目的とは次の3つに振り分けられます。解約手付や違約手付、証約手付です。これらはいずれも、この契約が不履行となったときの損害や回復のために充当されます。
手付金は、取引の途中に支払いを要求されるものですが、問題なく契約が締結した際などは、売主から返還されるべきものです。ただし、多くの場合は、そのまま購入代金や賃貸費用などに充当されます。
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賃貸物件について
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2006-08-15T18:03:25Z
2006-09-26T13:00:39Z
立退料 借地非訟事件 調停・和解 更新料の不払い 無断退去 家賃の滞納 仲介手...
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立退料
借地非訟事件
調停・和解
更新料の不払い
無断退去
家賃の滞納
仲介手数料
管理費や共益費
敷金
礼金
権利金
特約条項
賃貸借契約書
内容証明郵便
正当事由とは
定期借家権
定期借地権付きマンション
定期借地権付き住宅
定期借地権
立退料
特に木造アパートなどの場合、建物の老朽化による建て直し・取り壊しなどで賃貸借契約の解除を家主が求めることが考えられます。借主が拒絶するときには、立退料を支払うことで解決できる場合があります。
この立退料には、移転費用や借家権価格、借主の個別事情が絡んでくるため、金額は変動します。また、立退料は法律に定められているわけではないので、必ずしも払わなければならないものではありません。
マンションやアパートから立ち退くように要求されたら、理由とその妥当性を確認するだけでなく、立退料の発生の有無もチェックしましょう。もらえるものはもらった方が得策です。
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借地非訟事件
土地付き一戸建て物件の賃借などの場合、借地人が地主に無断で増改築を行うと、これを理由に契約解除をされることがあります。
このようなトラブルにおいては、判決で解決するのではなく、裁判所に申し立てて、増改築の承諾を求める方法が有効です。裁判所で、増改築をする合理的な理由があり許可すると判断されれば、それを基に賃貸料の変更や、増改築の承諾料などが発生する場合があります。それにより、このトラブルが解決できます。
調停・和解
マンションやアパートの賃貸において、借主が契約違反をし、注意勧告をしても態度を改めない場合など、どのように解決すればいいのでしょうか。
1．裁判所での調停
裁判所に調停を申し立て、話し合いにより解決することができます。また、契約を守らないことを理由に強制執行を行うことも可能です。このような不動産関係の調停を、民事調停と呼びます。
2．即決和解による合意
借主や貸主、近隣住民との間のトラブルが、すでに和解を得ている場合は、即決和解という方法で対応できます。その場合、当事者全員で簡易裁判所へ行き、合意内容を和解調書に記載します。調書に書かれた内容は、裁判の判決と同じ強制力を持ちますので、遵守しない人間に対して強制執行を行うことができます。
更新料の不払い
マンションやアパートの賃貸では、契約には期間があり、それを過ぎるときには契約更新料を家賃の数か月分支払うことが求められることがあります。
ただし、家賃の滞納とは違い、更新料の滞納は契約解除の理由とはなりません。更新料というのは、関東一帯のみでの慣習であり、法的な根拠はないからです。そのため、更新料については、賃貸契約書に明記する必要があります（それにより裁判で借主に支払いを強制することが可能）。
無断退去
マンションやアパートで、借主が部屋に荷物を残したままで、しかも家賃を数か月分滞納したまま行き先も告げずにいなくなってしまったら、家主は次の行為を行うことにより、契約解除及び、部屋の再利用を行うことができます。
1．保証人の了解を基に契約解除
家主が自分で処理する場合にはこの方法がとられます。契約書に、無断退去の際は荷物を家主が処分できる、という条項が盛り込まれていれば、家主は荷物を別の場所得保管するために搬出し、空いた部屋を再利用することができます。その際には、賃貸契約締結の際の保証人と連絡を取り、了解を頂いた上でこれらの処理を行う必要があります。
また、了解をもらうときには、荷物のリストを作成し確認してもらうことを忘れないようにしましょう。後で、荷物の過不足を主張されたときの対策として有効です。
2．公示送達による契約解除
借主相手に裁判を起こし、その判決により契約解除を行う方法もあります。借主の行き先が特定できないため、荷物や部屋の処分を行うことは、裁判所の掲示板への公示送達を行うことで、通知したとみなすことができます。
この方法ですと、裁判結果さえ家主の思い通りに得られれば、確実な強制執行が可能です。ただし、判決が出るまでに時間がかかることや裁判費用がかかることなどの理由で、簡単には行うことが難しいようです。
家賃の滞納
マンションやアパートを借りてる人は、毎月決まった日までに家主に対し、家賃を支払わなければなりません。ただし、仮に滞納しても、家主が無断で契約を解除することはできません。この場合、民法規定の債務不履行が適用されますので、借主に対して、一定の期間内に滞納分を支払うよう通告する必要があります。
通常、下記の条件に至ったときに、家主は借主に対して契約を解除できます。
1．3か月分程度以上の家賃を滞納している。
2．「ある程度の期間」（5日～10日ほど）を定めて支払いするよう通告する。
3．その期間内に支払わなければ、契約を解除するという意思表示をする。
仲介手数料
アパートやマンションの賃貸契約締結に際して、不動産業者または宅建業者が受け取る報酬額は、家賃の1ヶ月相当の金額が一般的です。
ただし、居住用建物の賃貸借の場合は、事前に依頼者の承諾を得ている場合以外は、依頼者の一方から受け取れる報酬額は家賃の1か月分の半分とされています。現状では、これに広告費などの名目で上乗せし、1ヵ月分を受け取る業者が圧倒的です。
管理費や共益費
マンションやアパートを賃貸する際の賃料の中に、共益費や管理費などが含まれている場合があります。この共益費や管理費の意味は、共同住宅における公共スペース（エレベーター・入り口･通路など）の機能や形態を保持するために必要なこれらの費用に使われます。
1．電気などの光熱費
2．照明器具の交換費用
3．清掃費用
4．水道用の給水ポンプなどの維持費
敷金
マンションやアパートの賃貸契約を締結する際には敷金が発生します。敷金の意味合いとしては、賃料不払いや部屋の破損の損害賠償といった担保機能が含まれるものです。居住用の賃貸借の際には敷金が発生し、事務所や店舗などの場合は保証金と呼ばれます。
敷金や保証金は、契約満了時には返還されますので、どのような条件で、どれだけの金額が、いつ戻ってくるのかを、契約締結の際によく確認しておく必要があります。
マンションやアパートの敷金は、きれいに部屋を使えばかなりの額の返金が見込めます。部屋を出る際に自信のある方は、大家さんとしっかり交渉しましょう。
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礼金
アパートやマンションなどの賃貸契約を締結する際には、礼金が発生します。
礼金とは日本独自の習慣であり、貸主に対するお礼として金銭を渡していたという過去の慣例が残ったものとされています。たいていの場合は、家賃の1～2か月分が妥当な範囲です。
アパートやマンションを借りる際には、礼金の交渉を大家さんとしてみるのも良いと思います。
権利金
アパートやマンションの賃貸において、事務所や店舗などの業務用としての契約の場合は、権利金が発生します。借主から貸主に対して支払われるもので、返却の必要のない金銭となります。
権利金の意味としては、
1．その部屋内で業務を行い、利益を上げることの対価である
2．賃料の前払いとして
3．賃借権の譲渡の承認料として
上記3つのうち、いずれかの意味合いを持つものとして設定されます。
マンションやアパートを事業用として借りる際は、事前の申告を忘れないようにしましょう。
特約条項
アパートやマンションなどの物件を賃貸借する際には、契約を締結しますが、貸主側で何らかの条件を付けたい場合は、特約条項を契約書内に盛り込む必要があります。（ただし、全てが認められるわけではなく、特約に違反したらすぐに追い出せるわけでもありません。）
特約条項とは、借主と貸主の間の信頼関係を大きく損なうような行為について、禁止するよう述べることはできますが、貸主の一方的な嗜好などによる条件は無効となります。
賃貸借契約書
マンション･アパートなどの物件を借りる際には、必ず契約書を借主と貸主の間で結ぶことになります。契約書を作成する際のポイントは次の5つになります。
1．建物の概要、所在地、床面積
2．契約期間
3．使用目的
4．家賃・敷金･礼金の額
5．無断譲渡や転貸などの禁止
これらを記載する契約書には、決められたフォーマット等はありません。上記5点を押さえれば、あとは自由に作成することも可能です。
マンションやアパートを借りる際は、契約内容をよく確認しましょう。特に、設備の自然劣化などがどちらの責任になるか、要確認です。
内容証明郵便
内容証明郵便とは、「いつ、どのような内容の郵便を送付したか」を証明することができます。
賃貸契約を解除したい場合に、その旨を通知する必要がありますが、普通郵便で送付しても、裁判時の証拠としては使えません。相手がその郵便を受け取っていないと言ってしまえばそれまでだからです。
その対策として、送付日付や書面の内容まで証明できる、内容証明郵便を用いることが非常に有効となります。
また、さらに確実を帰す方法としては、配達証明付きの内容証明郵便を送ることも考えられます。滞納されている家賃をある期日までに払うように書面に記したとして、それがその期日までに相手に届いたかどうかを証明する必要があるので、配達期日まで証明してくれるこの方法も有効だといえるでしょう。
正当事由とは
賃貸住宅の契約を終了する際には、たいていの場合、正当事由が必要となります。
たとえば、賃貸借契約期間中の途中解除の理由として、借主が契約内容に違反した場合などです。もしそのような正当事由がない場合、貸主は立退き料を払うか、代替の物件を紹介するなどの対応が求められます。
定期借家権
アパートやマンションなどの賃貸契約において、借家契約に期限がある場合もない場合も、借家関係を地主から解消するための要件として正当事由が必要でした。しかし、1999年、借家の供給促進を図るため、正当事由の有無に関わらず、期間満了によって契約が終了できるという形に改定されました。
その他の特徴としては以下のとおりです。
1．公正証書など、書面による契約
2．家主からの書面による説明義務
3．家主からの通知義務
4．借主からの通知義務
5．定期借家への変更
定期借地権付きマンション
住宅や不動産において、定期借地権付きのマンションは、開発業者と地主との定期借地権契約となり、地主としては自ら建物を建てて賃借人を募集する手間を省くことができます。
・転売方式
開発業者が地主と借地契約を結んで建物を建築し、その後に定期借地権付き住宅として分譲することを意味します。
・転貸方式
開発業者が地主との間に定期借地契約を結び、購入者は開発業者と借地権の転貸借契約を結びます。地主は開発業者から地代を受け取って、開発業者は各購入者から地代を受け取ります。
また、土地をお持ちの方がマンション経営をする際には、不動産業者にご相談の上、定期借地権契約を行う方法もあります。
定期借地権付き住宅
土地を借りた側にとっては、所有する場合と比較して格段に安い金額で庭付き一戸建ての家を持つことができ、貸す側の地主にとっては定められた期間が到来すると確実に土地が戻ってくる上に、安定した収入を確保できる借地権です。
一戸建てに住みたい方で、このタイプの住宅選びをされるケースとしては、例えば跡継ぎや親戚がいないために、相続を考える必要がない場合などが挙げられます。マンションなど財産を残しても国や地方に納められてしまっては賢明とはいえません。
定期借地権
住宅や不動産における制度の中に、定期借地権というものが導入されました。以前の借地法では、土地や住宅を借りた側に問題があるなどの理由がない限り、契約は自動更新されるというものでしたので、貸す側にとっては土地や住宅がいつまでも戻ってこないという不便さがありました。
それを解消するためにできた法律が定期借地権です。定期借地権には以下の3種類があります。
1．一般定期借地権
2．建物譲渡特約付借地権
3．事業用借地権
また、定期借地権を導入することによる地主のメリットとデメリットを以下に示します。
＜メリット＞
1．自己資金を投入して賃貸経営を行うリスクを背負わずに済む
2．地代の安定した確保
3．契約期間中（50年）は保証金を運用できる。
4．相続時の土地の評価額が低くなる。
5．契約期限と同時に契約の終了が可能。
＜デメリット＞
1．契約期間中は売却や転貸の拒否ができない。
2．借主が保証金融資を利用した場合、土地に抵当権が設定されてしまう。
マンションやアパートを借りる際には、契約期間に注意が必要です。更新のたびに更新料が発生しますので、短すぎる場合は要注意です。
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建物の仕様について
tag:www.1linkup.com,2006:/fudosan//15.389
2006-08-15T18:20:24Z
2006-09-26T13:01:19Z
耐火建築物 難燃材料 準不燃材料 不燃材料 耐火と防火の違い 防火構造 準耐火...
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耐火建築物
難燃材料
準不燃材料
不燃材料
耐火と防火の違い
防火構造
準耐火構造
耐火性能
耐火構造
建ぺい率
連担建築物設計制度
容積率
床面積算出における「区画の中心線」
床面積
耐火建築物
耐火建築物とは、以下に掲げる基準を満たす建築物のことを指す。
１．主要構造部が
・耐火構造である
・室内または周囲で発生する通常火災の熱に、火災終了まで耐えられる
２．外壁開口部に防火設備を備えている
３．周囲で発生する恐れのある通常火災に対し、次の主要構造部がそれぞれ条件を満たしていること
・耐力壁の外壁が、自重または積載荷重により、耐力上支障のある損害を生じない
・外壁において、加熱面以外の面が燃焼温度以上に上昇しない
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難燃材料
難燃材料とは、通常火災で熱が加えられた場合に、加熱後5分間で次の要件を満たすものである。
１．燃焼しないこと
２．防火上の観点から有害な変形、溶融、亀裂などが生じないこと
３．有害な煙やガスが発生しないこと
マイホームもしくはマンションやアパートの耐火構造を一度ご確認頂くことをお勧めします。
準不燃材料
準不燃材料とは、通常火災で熱が加えられたときに、加熱後10分間で、以下の要件を満たすものである。
１．燃焼しないこと
２．防火上の観点から、有害な変形、溶融、亀裂などが生じないこと
３．有害な煙やガスを発生しないこと
マイホームを新築の際は、耐火構造にも気をつけましょう。
不燃材料
不燃材料とは、建築材料のうち、不燃性能に関して、政令で定める技術的基準に適合したものである。
※「不燃性能」・・通常の火災時における加熱では燃焼しないこと
政令で定める不燃性能、またその技術的基準について説明する。
建築材料に、火災による熱が加えられたと想定し、過熱後20分間で以下の要件を満たしていること。
１．燃焼しないこと
２．有害な煙またはガスを発生しないものであること
３．防火上有害とみなされる変形、溶融、亀裂その他の損傷が生じないこと
耐火と防火の違い
建築物の構造や性能に関して、耐火と防火があるが、その違いについて述べる。
耐火構造や準耐火構造は、「建物内で発生する火災」と「建物の周囲で発生する火災」の両方を考慮している。その一方で、防火構造は「建物の周囲で発生する火災」だけを想定している。
防火構造
防火構造とは、建築物の外壁または軒裏の構造のうち、防火性能に関して、政令で定める技術的基準に適合する鉄鋼モルタル塗、しっくい塗などの構造を指す。
※「防火性能」・・ 建築物の周囲で発生した火災での延焼を抑制するために、外壁または軒裏に必要とされる性能
準耐火構造
準耐火性能とは、壁、柱、床などの建築物の各部位の構造において、通常火災による延焼を抑制するために、部位ごとに必要とされる性能のことである。
部位別に、加熱開始後30分、45分間に準耐火性能を満足する仕様が具体的に定められている。
規定内容とは以下のとおりである。
１．外壁や間仕切壁（耐力壁）の非損傷性
耐力壁である外壁や間仕切壁は通常火災の熱によって、構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊などの損傷が生じないこと。
２．壁、床、軒裏の遮熱性
通常火災の熱により、加熱面以外の面の温度が燃焼温度まで上昇しないこと。
３．外壁および屋根の遮炎性
屋内において発生する通常火災の熱により、屋外に火炎を出す原因となる亀裂等が生じないこと。
耐火性能
建物の部位ごとに、耐火性能は次のように定義づけられている。
１．壁の非損傷性
通常火災で一定時間、加熱があった場合に、構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊その他の損傷が生じないこと。
２．壁や床の遮熱性
壁、床が、通常火災による加熱により、加熱面以外の面の温度が燃焼温度まで上昇しないこと
３．外壁及び屋根の遮炎性
外壁、屋根が、屋内で発生する通常火災の熱によって、屋外に火炎を出す原因となる亀裂などの損傷ができないこと。
耐火構造
耐火構造とは、床･壁･柱などの建築物の構造のうち、「耐火性能」が、政令で定める技術的基準に適合する鉄筋コンクリート造、レンガ造などの構造であり、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの、または認定を受けたものを指す。
「耐火性能」とは、建築物の各部分が、火災の終了まで、倒壊及び延焼を防止するために必要とされる｢性能｣である。そして｢耐火構造｣とは、｢倒壊･延焼防止｣のための構造である。
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建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指す。都市計画法などで、ある区域の容積率や建築物の高さや形態に制限を加えたい場合に、この数値が用いられます。
この建ぺい率による制限は、用途地域の種類（防火地域、商業地域、公共施設付近など）によって異なる。
連担建築物設計制度
連担建築物設計制度とは、隣接する敷地を一つの敷地と考え、その中にある複数の建築物を一体として容積率制限を適用することで、容積率の移転を可能とする制度である。隣接する地主同士が合意すれば、既存の建物も対象となる。
容積率
建築物の延べ面積（各階の床面積の合計）の、敷地面積に対する割合のことを、容積率という。
この数値を用いることで、都市計画区域内の土地利用密度を建築物の容積として捉え、都市整備の規制を行おうというものである。都市計画法により、ある敷地内に建設する建物の延べ面積に限度を設定し、さらにその範囲内で建ぺい率や高さの制限を加え、建物の形態をどのようにするか工夫を促すという意味がある。
床面積算出における「区画の中心線」
建築物の床面積を算出する際には、壁などの「区画の中心線」が面積の外側の基準となる。
その際、用いられる建築部材によって、中心線の位置が異なる。
１．木造
a．軸組み工法の場合:柱の中心線
b．枠組壁工法の場合:枠組財の中心線
２．鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造
プレキャストコンクリート版（PC板）などの中心線
３．鉄骨造
金属板、石膏ボードのように薄い板材の壁は、胴縁の中心線、それ以外のPC板やALC板（軽量気泡コンクリート板）を使う場合はそれらの中心線
床面積
床面積とは、建築物の壁など「区画の中心線」で囲まれた部分を、真上から見たときの面積を指す。
建物によっては、建物の1階部分がピロティーや駐車場として使われていて、壁がない場合に、どこまでを床面積とするかという問題がある。その場合、その1階部分が居住、執務、倉庫などの生活空間として使用されている場合、「屋内的用途」として床面積に含まれる。
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建物の種類について
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2006-08-16T16:06:58Z
2006-09-26T13:09:53Z
在来工法（木造軸組工法） ２×４工法（枠組壁工法、ツーバイフォー工法） 高断熱...
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在来工法（木造軸組工法）
２×４工法（枠組壁工法、ツーバイフォー工法）
高断熱･高気密住宅
マンションの防犯･防災設備
SI住宅
高齢者向けの優良賃貸住宅
木造3階共同住宅
建物の種類①鉄骨造
建物の種類②鉄筋コンクリート造
建物の種類③木造
在来工法（木造軸組工法）
日本の一般住宅に最も多い建築様式です。土台の鉄筋コンクリートの上に、柱を建てていき、梁で水平につなぎ、斜めに筋かいを入れて構成していきます。このように柱と梁が中心の構造のため、増改築には適しています。
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２×４工法（枠組壁工法、ツーバイフォー工法）
住宅の建築方法の中で、90年代ごろから登場してきたのが、北米の一般的様式である２×４工法です。厚い壁が柱の代わりとなり、床･壁･天井の6面体を一単位として空間を構成します。
同じ木造建築でも、日本の様式に比べ、安定性があり、耐震性にも優れています。
高断熱･高気密住宅
環境問題の高まりとともに、都心部でのオフィスビルの冷暖房や、一般住宅におけるエネルギーの効率使用のための建築工法が生み出されてきています。その一つが高断熱･高気密住宅です。
冷気･暖気が建物から抜けていく割合が最も高い場所は、壁と屋根です。その部分に断熱材をより多く使用することで、省エネを実現しようというものです。
マンションの防犯･防災設備
集合住宅であるマンションの場合、近隣住民との関係も大事ですが、その土台として防犯設備が整った安心した暮らしができるかどうかが重要です。
マンションの購入を考える前に、まずは以下の設備に注目しましょう。
1．非常警報設備
2．自動火災報知設備
3．共用部の証明
4．スプリンクラー設備
5．オートロック
また、防犯･防災とは直接関係ありませんが、防音や遮音が十分であるかどうかも、近隣住民とのトラブルを避ける重要なポイントですので、忘れずにチェックするようにしましょう。
SI住宅
一般的に木造が多い日本の住宅の平均寿命は約26年といわれています。これは欧米諸国と比べても非常に短く、大規模な工事を必要とする家をもっと長持ちさせるのは、環境問題の観点からも重要なことだといえます。そこで近年、100年以上の耐久性があり、内装のリフォームも簡単にできる「SI住宅」というものが登場してきました。SkeletonのSとInfillのIを取ってSI住宅と呼ばれています。
SI住宅は、構造と内装を待ったく別のものとして建築する工法のため、家全体の耐久性を追及し、かつリフォームは壁や水周りなども容易にできるようになっています。
高齢者向けの優良賃貸住宅
高齢化社会に向かう日本における問題点の一つに、高齢者向け賃貸物件の不足があげられます。現状では、高齢者向けマンション等は競争率が激しく、不足していますが、将来的には安定した供給ができることを目指し、また高齢化世帯の金融資産の社会還元を促せるように、1998年に高齢者向け優良賃貸住宅制度がスタートしています。
木造3階共同住宅
一般的に、木造の物件は「アパート」として分類されます。3階建てアパートは、1993年の法改正により、建設が可能となりました。ただし、一定の技術基準を満たしていることが条件とされ、耐火基準や非損傷性などが事前に検査されます。
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建物の種類①鉄骨造
鉄には、軽量で耐震性に富むという特性があるため、建物の主要構造部を形鋼、鋼板、鋼管などの鋼材を用いて組み立てる構造である。大規模で、柱と柱の距離の大きい建物や、高層建築に採用される。ただし高温に弱く、腐食やたわみ、振動が大きいという弱点がある。
建物の種類②鉄筋コンクリート造
賃貸物件などを探す際に、よく見かける「RC造」ということばですが、これは「Reinforced Concrete」を略したもので、鉄筋コンクリート造を意味します。鉄筋とコンクリートの長所をそれぞれ組み合わせ、耐震性･耐火性に優れています。
コンクリートは一般的に、圧縮に強く、耐火性にも優れていますが、引っ張り力には弱いという特徴があります。鉄筋は、引っ張り力には強いものの、圧縮は弱いという特徴を持ちます。この2つを組み合わせた部材が、鉄筋コンクリートです。（両者は互いに付着しあう性質があり、一体化して使用することが可能です。）また、アルカリ性のコンクリートが鉄筋を包むことで、鉄の酸化を防ぐことにもなります。それだけでなく、火災時の高温からもコンクリートが鉄筋を守るという利点があります。
建物の種類③木造
木造建築物とは、次の主要構造を木材で作る建築物です。
・土台
・梁
・桁
・柱
木構造の多くは、架構式構造といわれ、細長い木材の組み立てによる方法を取っています。
この方式は歴史的にも実績があります。特徴としては、木材であるため、構造が軽量で、重量に対して強度が強く、耐震上は有利である。ただし、木材は変形が大きく、また剛質な部材とはならないため、不利な点が多いとも言えます。
近年、耐震性や頑丈さを考えて、鉄筋もしくはＲＣ造とする住宅が増えています。木造は弱いというイメージがありますが、近年の建築技術により、以前にもまして丈夫になってきています。
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宅地と道路の関係について
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2006-08-16T16:18:35Z
2006-09-26T13:11:15Z
2項道路 道路位置指定 袋地通行権 通行権の種類 私道 接道義務 道路と接道義...
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2項道路
道路位置指定
袋地通行権
通行権の種類
私道
接道義務
道路と接道義務
2項道路
古い町並みが現在も残っている旧市街地では、幅が4m未満の道路が良く見かけられるが、これらの道路は、建築基準法上で「2項道路｣と呼ばれている。
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道路位置指定
土地を宅地として利用するためには、道路交通法上の｢道路」に、その敷地が接道していなければならない義務が生じる。そのため道路に接していない土地の場合は、私道を設置して特定行政庁に道路の位置指定の申請をし、建築基準法上の道路として認定される必要がある。
袋地通行権とは
公道もしくは、人の通行が制限されていない私道に直接出ることができない他の土地に囲まれた土地(袋地)の所有者は、周りをとり囲んでいる土地のうち、最も損害が少ない場所を通行する権利がある。これを袋地通行権という。
これは通行させてもらうことになる土地の所有者と、契約を交わす必要などはなく、当然に認められる権利である。（ただし、通行することで他人の土地に損害をもたらす場合は、損害賠償金などの補償をしなければならない）
通行権の種類
私道の通行権には次のような種類がある。
１．袋地通行権
２．通行地役権
３．賃貸借、使用貸借などの契約による通行権
私道とは
公道に対して、私有地に設けた私設の道路で特定行政庁の道路位置指定を受けたものを「私道」といい、一般交通の用に供することができる。なお、私道とは、私人がその敷地の所有権を有し、維持管理もその責任で行う。道路法のような管理の定めはなく、それを使用することについては民法などの規定による。
私道は一般に他人が所有する土地であり、本来は他人が自由に通行できるというものではないため、通行には何らかの権利が必要となる。場合によっては、通行権のない人も自由に利用していることがあるが、それは所有者が黙認しているからであって、通行を拒否されれば通行できなくなる。
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接道義務
敷地に建物を建てると、出入りのための道路が必要となる。また、建物内で生活する以上、火事や地震などの災害のときに避難するための通路が必要不可欠となる。そもそも、車が出入りできない土地などは、敷地としての価値を大幅に下落させることにもなる。
そのため、建築基準法では、避難や通行の安全性確保のため、建築基準法上の道路に2ｍ以上接していることと規定されている。
道路と接道義務
都市計画区域の建物は、「道路」に2ｍ以上接している敷地でないと建築することができない、という義務があります。また、「道路」にも建築基準法上の定義があり、これを満たさなければいけません。
土地をお持ちの方で住宅や建物等の建設をお考えの際は、接道義務を満たしているかどうか、事前に確認しましょう。
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高さ制限について
tag:www.1linkup.com,2006:/fudosan//15.392
2006-08-16T16:24:48Z
2006-09-26T13:11:43Z
道路斜線制限 建築物の高さ制限 道路斜線制限 住宅やビルの建設や購入の際に気...
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道路斜線制限
建築物の高さ制限
道路斜線制限
住宅やビルの建設や購入の際に気をつけなければならない高さ制限において、道路斜線制限という規制があります。建物の各部分の高さは、前面道路の反対側の境界線から一定の距離の範囲内では、容積率の限度に応じて斜線制限を受ける、というものです。なお、斜線制限の高さとは、前面道路の路面の中心から垂直方向の高さのことをいいます。
首都圏にビルなど新築する際は、設計段階で建物の高さに注意が必要です。
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建築物の高さ制限
住宅・不動産の購入や建築を考えている場合、建物の高さに気をつけなければなりません。建築基準法により定められており、その制限の種類は以下のようになっています。
1．各低層住居専用地域の高さ制限
建物の種類により、10ｍまたは12ｍと定められ、それを越えることはできない。
2．道路斜線制限
日照や通風などとともに道路を開放的空間として確保しようとするもの。
3．隣地斜線制限
隣地との間に適当な空間を確保し、日照、通風などの良好な環境を確保することを目的とする。
4．北側斜線制限
隣地との間に良好な住環境を確保するための制限
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